1048–1052 S Los Angeles Street
다운타운 로스앤젤레스 패션 디스트릭트의 신호등 코너에 위치한 15유닛 복합용도(오피스·리테일) 투자 매물 — 2009년 현대적 기준으로 전면 재건축, 시세 이하 임대료, 4개 유닛 즉시 임대 가능. K2 Investment, Inc. 독점 매물.
1048–1052 S Los Angeles Street
다운타운 로스앤젤레스 패션 디스트릭트 중심부, S 로스앤젤레스 스트리트와 11번가가 만나는 코너 필지에 위치한 15유닛 복합용도(오피스·리테일) 투자 매물입니다. 1922년 최초 건축 후, 2009년 전기·배관·냉난방(HVAC)·지붕·구조·화장실·엘리베이터를 모두 새로 설치하는 전면 재건축을 거쳤습니다.
순영업소득(NOI)은 2025년 $251,516으로 전년 대비 4.4% 성장했으며, 2026년 6월까지의 임대료 수금액은 $163,160입니다. 현재 4개 유닛이 공실로 현행 런레이트 NOI는 $163,621이며, 현행(시세 이하) 임대료 기준 완전 임대 시 $264,421 — 임대료 인상 전 기준으로 연 $100,800의 임대 상승 여력이 있습니다. 15개 전 유닛에 개별 전기 계량기가 설치되어 소유주 부담 공과금이 낮습니다.
투자 논리는 명확합니다. 임대료는 약 10년간 사실상 동결되어 현재 패션 디스트릭트 시세를 밑돌고 있으며, 4개 유닛은 즉시 임대 가능합니다. 공실을 임대하고 임차인 교체 시 임대료를 시세로 재조정하면 — 전 임차인이 월 단위 계약입니다 — 수입, NOI, 자산가치가 현 수치를 크게 상회하게 되며, 그동안 기존 현금흐름이 자산을 뒷받침합니다. 실사용 매수자는 본인 일정에 맞춰 공간을 사용할 수 있습니다.
1031 교환 매수자, 실사용 매수자, 해외 투자자, 개인 자본 모두에 적합한 매물입니다.
갤러리
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1048–1052 S Los Angeles Street의 Matterport 3D 캡처입니다. 내부를 자유롭게 이동하며 벽체 치수를 재고, 천장고·기둥 간격·도로 전면 폭을 현장 방문 전에 확인하세요 — 해외 매수자와 1031 교환 매수자들이 45일 지정 기한 내에 매물을 추리는 데 사용하는 바로 그 워크스루입니다.
Matterport 뷰어가 열립니다. 전체 화면 보기를 권장합니다. 평면도와 유닛 명세는 오퍼링 메모랜덤(OM)에 있습니다 — 자료 요청하기.
매물 상세 정보
| 주소 | 1048–1052 S Los Angeles Street, Los Angeles, CA 90015 |
| 필지번호 (APN) | 5145-020-005 |
| 용도지역 | M2-2D |
| 대지 | 코너 필지 · ±7,841 SF (0.18에이커) |
| 건축연도 | 1922년 · 2009년 전면 재건축 |
| 층수 | 2층 |
| 임대 현황 | 15개 중 11개 유닛 임대 중 · 4개 공실 (∼27% 임대 상승 여력) |
| 임대차 조건 | 전 임차인 월 단위 계약 (month-to-month) |
| SF당 가격 | $325.04 |
| 2026년 임대료 수금 | 6월까지 $163,160 |
임대 시나리오
투명성을 위해 세 가지 시나리오를 제시합니다 — 소유주 손익계산서 기준 2025년 실적, 4개 유닛 공실 상태의 현행 런레이트, 그리고 현행(시세 이하) 임대료 기준 완전 임대. 실제 시세는 이보다 높을 가능성이 크며, 최신 임대료 조사 자료는 요청 시 제공됩니다.
| 2025년 실적 | NOI $251,516 · 캡레이트 5.08% · 15개 중 15개 임대 |
| 현행 런레이트 | NOI $163,621 · 캡레이트 3.31% · 15개 중 11개 임대 |
| 안정화 기준 | NOI $264,421 · 캡레이트 5.34% · 현행 임대료 기준 완전 임대 시 |
| 임대 완료 시 상승분 | 연 $100,800 — 시세 조정 반영 전 |
매도 호가 $4,950,000 기준의 소유주 제공 수치이며 감사를 거치지 않았습니다 — 반드시 독립적으로 검증하시기 바랍니다.
백 년의 역사, 다음 소유주를 위해 다시 지어진 건물.
이 정도 연식의 다운타운 건물 대부분은 백 년치의 유지보수 이연을 안고 있지만, 이 건물은 다릅니다. 2009년 재건축으로 모든 주요 설비가 허가 하에 교체되었으며, 아래 기록은 형용사가 아닌 LADBS 허가 번호로 문서화되어 있습니다.
최초 건축
2층 벽돌 상업용 건물(60 × 150피트)로, 허가번호 1922LA16063에 따라 제조 및 리테일 용도로 건축되었습니다. 역사적인 벽돌 외벽은 이후 모든 재건축을 거치며 보존되었습니다.
내진 보강
당시 다운타운 로스앤젤레스 건축 기준에 따라 Division 88, Alteration II Class II 부분 준수 방식의 내진 앵커볼트 보강 공사를 시행했습니다.
화재 피해 및 구조 안정화
건물이 대규모 화재 피해를 입었습니다(CSR 196669, 2008년 6월). 구조 보강 및 안전 조치가 이루어졌고, 메탄 가스 위험 저감 대책이 승인되어 LADBS 기준에 따른 슬래브 하부 배기 시스템이 설치되었습니다.
전면 허가 재건축 — 전 설비 교체
엘리베이터 레일, 로비, 전기실, 조적 보강 및 모든 이연 공사를 포괄한 전면 재건축입니다. 전기, 배관, 냉난방(HVAC), 지붕, 구조, 화장실, 엘리베이터가 모두 새로 설치되었으며, LADBS 허가번호 09016-10000-07001로 전 과정 허가를 받았습니다. 건물의 실질 연령을 재설정한 공사입니다.
전기 설비 업그레이드
전기 신속 허가 19041-90000-48920 — Naninam LLC 소유 하에 면허 시공업체가 전용 회로를 설치했습니다.
매물 등록
K2 Investment, Inc.의 Bobak Kalhor(DRE #01198998)가 $4,950,000에 독점 등록했습니다. 매물 등록 기간: 2026년 7월 15일 ~ 2027년 1월 15일.
허가 및 사건 번호는 LADBS 기록 기준입니다. 매수자는 실사 과정에서 반드시 독립적으로 검증하시기 바랍니다.
매수자들이 자주 묻는 질문.
캡레이트와 NOI는 어떻게 됩니까?
매도 호가 $4,950,000 기준, 2025년 순영업소득(NOI) $251,516에 대해 캡레이트 5.08%입니다 — 연면적 15,229 SF, SF당 $325. 현재 4개 유닛이 공실인 런레이트 기준으로는 3.31%, 현행(시세 이하) 임대료로 완전 임대 시 안정화 캡레이트는 5.34%입니다.
상승 여력은 어디에 있습니까?
두 가지입니다. 약 10년간 임대료가 사실상 인상되지 않아 현재 임대료와 시세의 격차가 시세 조정(mark-to-market) 논리이며, 15개 중 4개 유닛이 현재 공실로 임대 시 현행 임대료 기준 연 약 $100,800의 추가 수입이 가능합니다. 전 임차인이 월 단위 계약이므로 장기 임대차 만료를 기다릴 필요 없이 두 가지 모두 실현할 수 있습니다.
건물에는 어떤 공사가 이루어졌습니까?
2008년 화재 이후 2009년에 전면 재건축되었습니다 — 전기, 배관, 냉난방(HVAC), 지붕, 구조, 화장실, 엘리베이터가 모두 새것입니다. 도면, 허가서, 최종 검사 기록을 열람하실 수 있습니다.
1031 교환(1031 Exchange) 대상이 됩니까?
네. 수익형 상업용 부동산으로서 동종 자산(like-kind) 대체 부동산 요건을 충족합니다. K2는 45일 지정·180일 클로징 일정에 대한 풍부한 경험을 보유하고 있습니다.
실사용 목적의 매수자가 직접 입주할 수 있습니까?
네. 임대차가 대부분 월 단위 계약이므로, 실사용 매수자는 나머지 유닛에서 임대 수익을 유지하면서 본인 일정에 맞춰 점진적으로 공간을 사용할 수 있는 유연성을 갖습니다.
재무자료 및 오퍼링 메모랜덤(OM).
1048 S Los Angeles Street의 렌트롤, 운영 명세서, 전체 오퍼링 메모랜덤(OM)은 적격 매수자와 그 대리인에게 제공됩니다. 필요하신 자료를 알려주시면 Bobak이 직접 보내드립니다 — 대개 당일 처리됩니다. 한국어 문의도 환영합니다.